Elle contient une part de vérité : bien utilisée, la SCI peut être un outil pertinent de transmission. Mais elle n'est ni obligatoire, ni magique, ni adaptée à toutes les situations.
Dans cet article, je vous explique ce que la SCI permet de faire pour transmettre, avec un exemple chiffré, puis les points de vigilance à connaître avant de vous lancer.
1. Pourquoi la SCI revient si souvent dans la transmission
Quand vous détenez un bien immobilier en direct, vous ne pouvez pas le « découper » facilement. Donner un tiers d'un immeuble à chaque enfant crée une indivision : les décisions (vendre, louer, faire des travaux) demandent ensuite l'accord de tous, et les désaccords peuvent vite bloquer la situation.
Avec une SCI, vous détenez des parts d'une société qui possède le bien. Ces parts peuvent être données en petites quantités, à des moments différents, à des personnes différentes, sans toucher à la propriété de l'immeuble lui-même.
2. Ce que la SCI permet pour transmettre
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1Donner progressivement Vous pouvez donner une fraction des parts à chaque enfant (10 %, 20 %, 25 %), en utilisant les abattements fiscaux, qui se renouvellent tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant en ligne directe).
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2Garder la gestion Si vous êtes gérant de la SCI, vous pouvez continuer à décider (louer, vendre, gérer) même après avoir donné des parts, si les statuts le prévoient.
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3Choisir qui entre dans la société Grâce à la clause d'agrément, vous pouvez éviter que des parts passent à un tiers (par exemple le conjoint d'un enfant) sans l'accord des associés.
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4Tenir compte de la valeur réelle des parts Si la SCI a emprunté, ses dettes viennent en déduction de la valeur de ses parts. Selon les cas, une décote (parts minoritaires, absence de liquidité) peut aussi être envisagée, à condition de la justifier.
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5Préparer le partage entre les enfants On peut répartir les parts sans diviser le bien, ce qui évite de devoir vendre pour partager.
3. Exemple chiffré : transmettre un immeuble de 400 000 €
Transmission au décès, sans donation préalable
≈ 36 400 €
Utiliser les abattements avant le décès
0 € — et le parent reste gérant
4. Le choix IR ou IS : une décision qui engage
Le régime fiscal de la SCI est l'un des points les plus importants — et les plus durables. Il faut en comprendre les effets avant de choisir, notamment à la revente.
Impôt PV ≈ 22 000 €
Impôt PV ≈ 50 000 €
+ flat tax sur dividendes à 31,4 %
Pour un patrimoine conservé longtemps puis transmis, l'IR peut être mieux adapté — mais ce n'est pas une règle générale. Une simulation sur votre situation est indispensable avant de choisir.
5. Les points de vigilance
Rappel : la SCI ne supprime pas les droits. Elle permet de les organiser dans le temps. Mal pensée, elle peut coûter plus cher qu'une détention en direct.
Comme pour tout actif immobilier, il existe des risques à prendre en compte : perte en capital (la valeur du bien peut baisser), manque de liquidité, vacance locative, endettement en cas de prêt.
Flat tax à 31,4 % et SCI à l'IS
Depuis le 1er janvier 2026, la flat tax passe de 30 % à 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux). Cela concerne directement les dividendes versés par une SCI à l'IS.
À l'inverse, une SCI à l'IR n'est pas concernée : ses revenus fonciers restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, en plus du barème IR.
Les abattements de donation restent inchangés : 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans. Ces règles évoluent régulièrement.
6. Pour aller plus loin : le démembrement
7. Les questions à vous poser avant de créer ou de donner des parts
- Quel est mon objectif : transmettre, investir, protéger, gérer à plusieurs ?
- Quel est mon horizon : conserver 5 ans ou 25 ans ?
- Mes enfants s'entendent-ils et auront-ils envie de gérer ensemble ?
- Comment est financé le bien : prêt, caution, apport ?
- Quel contrôle je souhaite conserver pendant que je transmets ?
- Ai-je anticipé l'égalité entre mes enfants ?
Questions fréquentes
Une SCI est-elle obligatoire pour transmettre un bien immobilier ?
Non. On peut aussi donner le bien directement ou en nue-propriété. La SCI est utile quand on souhaite donner par fractions et organiser la gestion à plusieurs.
Peut-on donner des parts de SCI sans payer de droits ?
Oui, dans la limite des abattements (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans), selon la valeur retenue pour les parts.
Que se passe-t-il si mes enfants ne s'entendent pas ?
Ce sont les statuts qui organisent la prise de décision. Ils doivent donc être rédigés avec soin avant de donner les parts. Une clause d'agrément et des règles de majorité bien pensées limitent les blocages.
Faut-il un notaire pour donner des parts de SCI ?
En pratique, la donation de parts est généralement réalisée devant notaire, ce qui sécurise l'opération. Des frais sont à prévoir — ils font partie du coût global à anticiper.
Les dividendes d'une SCI à l'IR sont-ils concernés par la hausse de la flat tax ?
Non. La hausse de la flat tax à 31,4 % concerne les revenus de capitaux mobiliers, comme les dividendes d'une SCI à l'IS. Les revenus fonciers d'une SCI à l'IR restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, en plus de l'impôt sur le revenu au barème.
Faisons le point avant de décider
Chaque famille a ses objectifs, son patrimoine et ses relations. En tant que conseillère en gestion de patrimoine indépendante en Dordogne, je vous aide à comparer des scénarios chiffrés adaptés à votre situation : détention directe, SCI, donation, démembrement.
Contactez-moi pour un premier échangeCet article est une information générale à caractère pédagogique et promotionnel, mis à jour le 13 octobre 2026. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre, ni une recommandation d'investissement. Les exemples chiffrés sont illustratifs et ne garantissent aucun résultat. Le régime fiscal dépend de votre situation personnelle et peut évoluer.
LT Patrimoine – Lili Tison, conseillère en investissements financiers (CIF), membre de la CNCEF, association professionnelle agréée par l'AMF. Immatriculée à l'ORIAS sous le n° 25007294 (www.orias.fr). Activité contrôlée par l'ACPR et l'AMF. Mode de rémunération communiqué avant toute mission.